Dans un contexte économique encore fragile mais ponctué de quelques embellies, la demande placée d'entrepôts logistiques entame l'année sur une note encourageante. Les 664 000 m² commercialisés au 1er trimestre 2017 s'inscrivent dans la tranche haute des meilleurs démarrages observés ces dernières années. A première vue, le volume d'activité d'une année sur l'autre marque une importante correction (-25%), à nuancer par le spectaculaire 1er trimestre de 2016 (890 000 m²) relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché de la logistique en France parue pour le 1er trimestre.

« Ce rythme d’activité, soutenu par le e-commerce, la grande distribution et la distribution spécialisée s’est majoritairement ancré sur les principaux marchés de la dorsale (55%). Par rapport à l’année dernière qui fut animée par le redéploiement des supply chain de la grande distribution hors du corridor logistique, un rééquilibrage est à l’œuvre. Les marchés secondaires gardent cependant un rythme transactionnel sensiblement supérieur à leurs niveaux usuels (34% en moyenne depuis 10 ans) » précise Franck Lot, Directeur Agence Activité Logistique de Cushman & Wakefield.

Le poids des opérations XXL (27%) aura permis de compenser un creux d’activité des gabarits d’entreposage de 30 à 60 000 m². Sur les cinq plus grands mouvements du trimestre, quatre ont été opérés dans le cadre de clés-en-main et d’opérations réalisées en comptes propres. Ces créneaux de 30 à 60 000 m² traduisent dans le même temps une montée en taille des opérations, qui avoisinent les 40 000 m².

Concernant le corridor logistique, les marchés au cœur de l’activité transactionnelle ont connu des démarrages contrastés. L’Île-de-France (sud de l’Oise compris) s’est affirmée comme le pilier des quatre marchés du corridor logistique, loin devant Marseille, qui a repris des couleurs après une année 2016 très calme quand Lyon et Lille sont restés en retrait de leurs rythmes usuels.

La vallée du Rhône a confirmé son attractivité logistique avec le choix d’ALLOPNEU d’y implanter une plate-forme destinée à approvisionner l’Espagne et l’Italie. En marge de la dorsale, le positionnement d’AMAZON à Boves (Picardie) reste en prise avec le bassin de consommations francilien, tandis que le déménagement de LIDL à Montchanin (Saône-et-Loire) reste voisin de son implantation d’origine.

L’activité des chargeurs a concentré 75% des volumes traités, ces utilisateurs animant aussi bien l’axe nord-sud que les marchés secondaires. Du côté des logisticiens, leurs positionnements auront concerné la Bretagne, l’Auvergne-Rhône-Alpes (Isère) et le Grand Est dans le cadre de comptes-propres.

L’offre immédiate d’entrepôts totalise un peu moins de 2,7 millions de m² à l’échelle nationale, un volume stable (+1%) depuis l’an passé. Le poids important des clés-en-main et des comptes-propres tend à consommer les stocks avant leur entrée dans l’offre immédiate, compte tenu de lancements aussi ponctuels que ciblés. La part élevée de l’offre de seconde main - souvent obsolète - et la rareté des fonciers mobilisables pour de grandes opérations soutiennent les valeurs locatives des meilleurs actifs. Autour des bassins de consommation les plus porteurs, quelques tensions haussières peuvent d’ailleurs être observées pour les plates-formes logistiques de dernière génération. Sur les marchés de l’Île-de-France et de Lyon, le loyer prime s’établit respectivement à 55 €/m²/an et 47 €/m²/an, ces valeurs s’échelonnant de 41 à 44 €/m²/an sur les autres marchés de la dorsale.

Les 520 millions d’euros investis au 1er trimestre 2017 en immobilier logistique affichent l’un des meilleurs démarrages de la décennie. Compte tenu de la taille des portefeuilles présents sur le marché, un tel niveau d’activité laisse présager une année exceptionnelle, voire un dépassement du record de 2007 (environ 2,5 milliards d’euros).

Après une année 2016 placée sous le signe des cessions de grands actifs unitaires, et animée par l’arrivée d’investisseurs généralistes en immobilier logistique, les acquisitions de portefeuilles d’actifs sont appelées à revenir sur le devant de la scène. Les trois portefeuilles arbitrés au 1er trimestre 2017 ont concentré à eux seuls 75% des volumes traités en immobilier logistique : « Les pure players restent les principaux intervenants sur cette classe d’actif au 1er trimestre 2017, mais fonds d’investissement généralistes, compagnies d’assurance et nouveaux entrants asiatiques sont en embuscade ; ils continuent de démontrer leur propension à investir sur des portefeuilles de grande taille » analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield.

Bon à savoir :

• Une demande placée de 664 000 m² d'entrepôts logistiques, soutenue par le e-commerce et la poursuite du redéploiement des chaînes d'approvisionnement de la grande distribution ;
• Le corridor logistique a concentré la majorité de l'activité, mais les marchés secondaires sont restés très présents ;
• Les opérations XXL (plus de 60 000 m²) et les grands gabarits de plates-formes logistiques (de 30 à 60 000 m²), ont fortement pesé dans la demande placée, surtout via des clés-en-main et des comptes propres ;
• L'offre immédiate d'entrepôts est restée stable, avec des disponibilités réduites sur les bâtiments neufs, sauf à viser des développements immobiliers à plus longue échéance (clé-en-main ; compte propre) ;
• Des valeurs locatives stables et quelques poussées haussières pour les plates-formes de dernière génération stratégiquement localisées ;
• Un volume d'investissement de 520 millions d'euros, rythmé par le retour des cessions portefeuilles. La taille des actifs sur le marché laisse entrevoir une année 2017 particulièrement dynamique, avec une projection d'un volume record en immobilier logistique, sans doute supérieur à 2,5 milliards d'euros.

A propos de Cushman & Wakefield :

• Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières.
• Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.

{youtubejw width="560" height="315"}ZtbfJfnzprs?rel=0{/youtubejw}

Source : Cushman & Wakefield